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自分の年収に合った住宅ローンの目安はいくら?無理の無い返済を行うためのポイント

2020.09.24

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住宅ローンの利用を検討する際、「金融機関からいくら借り入れできるのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。住宅ローンは無限に借り入れできるわけではなく、利用者の収入や金利などの諸条件を加味して借入可能額が決まります。
借入可能額がわかれば、どんな家が手に入れるかといった予算設定の目安もつくでしょう。
現在の年収でいくらまで借り入れできるのか、ここで年収別の借入可能額をシミュレーションしましょう 。

年収からおおよその借入可能額を計算する方法

住宅ローンの借入可能額を算出するには、おおまかに「年収」と「返済比率」が大きな要素となります。

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。たとえば、年収500万円の人が年間返済額150万円のローンを借りた場合、返済比率は150万円÷500万円=30 %となります。

返済比率は金融機関ごとに設定されており、住宅ローン審査で重要なポイントの一つです。一例として、住宅金融支援機構の「フラット 35 」の返済比率は、年収400万円未満なら最大30 、400万円以上なら最大35で設定されています。年収500万円の人がフラット35を利用する場合、理論上では、年間返済額が175万円までなら借り入れできます。

年収別の住宅ローン借入可能額の目安

フラット35を例にいくらまで借り入れできるのか、年収別の借入可能額をシミュレーションしてみましょう。

なお、具体的な借入可能額を算出する際には、年収と返済比率以外にも「金利(審査金利)」や「返済期間」などの要素も加味する必要があります。ここでは、金利は1.290 2020年 7 月現在)、返済期間 35 年で算出しました。

年収 借入可能額 返済負担率
300万円 2,533万円 30%
400万円 3,941万円 35%
500万円 4,926万円 35%
600万円 5,912万円 35%
700万円 6,897万円 35%
800万円 7,882万円 35%

実際の借入可能額はこれより少なくなる

上記のシミュレーションは、返済比率の最大値で求めたものですが、実際に金融機関で借り入れする際には、これより少なくなるケースがほとんどです。なぜなら、金利は金融機関ごとに定めている「審査金利」を用いること、そして「住宅ローン以外のローン借入額」も審査基準になるからです。

審査金利とは、借入期間中の金利変動を見込んで各金融機関が決めている利率のことで、現在の市場金利よりも高めに設定されています。2020年現在、住宅ローンの市場金利は1~2%くらいですが、審査金利は3~4%に設定している金融機関が多いようです。わずか1%の違いでもトータルの返済額は数百万円も異なります。また、自動車ローンなど他にも借り入れているローンがある場合、住宅ローンの融資額が減ることがあります。

つまり、上記の借入額が融資されるケースは、ほぼありません。実際にいくら借り入れできるかは、この後で詳しく紹介します。

なお、住宅保証機構や金融機関のウェブサイトでも簡単にシミュレーションできるページを用意しています。住宅保証機構のホームページでは、借入可能額の計算だけでなく、総返済額や毎月の返済額の試算、繰り上げ返済をした後の返済額や返済期間の 試算なども、数値を記入するだけで試算できますので、気になる方は利用してみましょう。

限度額まで借り入れるリスク

たとえば、年収が500万円の人が返済比率35 %で借り入れると、年間返済額は175万円になります。この年収が、税金などを控除する前の額であれば、手取り額は約400万円になるでしょう。実際には、この手取り額から返済していくことになるため、住宅ローンを差し引いた金額は、約225万円、1カ月あたり19万円弱しか残りません。これだけで、現在の生活費をまかなえるでしょうか。給料では足りない分をボーナスで穴埋めする家計になるかもしれません。

このほか、ライフイベントの出費や収入変化も検討する必要があります。子どもが生まれたのをきっかけに家を買われる方であれば、これから増える教育費のことも考慮しなければなりません。また、転職などで収入が減ったり、病気で一時的に支出が増えたりすることも考えられます。

限度額いっぱいまで借り入れると、こうしたリスクに対処できず、家計に大きな負担をかけるおそれがあるので、注意が必要です。

金融機関が審査で用いる借入限度額の求め方

金融機関が住宅ローンの融資額を算出する際、返済比率の上限は30~35%でも、実際には20~25%程度の額面を提示するところが多いようです。これは、市場金利よりも高めに設定した審査金利で計算することや、住宅ローン以外のローン借入額も考慮しているためです。

先述の「年収別の住宅ローン借入可能額の目安」で示した年収500万円の借入可能額の最大値は約4,926万円(金利 1.290 %、返済期間 35 年)でしたが、実際には20 ~25%で求めた2,815~3,519万円くらいが借入可能額の理想として提示されるところが多いのです。

なお、自動車ローンなど住宅ローン以外にも借り入れがある場合は、これより少なくなります。

よりリアルな借入可能額を求めるために、ここで、多くの金融機関が用いる「借入可能額の公式」を使って算出してみましょう。

金融機関が提示する年収500万円の借入可能額は?

一例として、年収500万円の人が以下の条件で住宅ローンを借り入れる場合の限度額を求めてみます。

  • 返済比率:30%
  • 他のローンの借入額:30万円(年間の返済額)
  • 審査金利:3%
  • 返済期間:35年

まず、多くの金融機関で使われる「借入可能額の公式」は、以下の通りです。

【借入可能額】=月間の借入可能額÷100 万円あたりの返済額 ×100 万円

「月間の借入可能額」とは、年収に返済比率をかけた額から、他のローンの借入額を引いた額を12カ月で割ったものです。上の例では、年収500万円、返済比率が30%、ほかのローンの年間返済額が 30 万円ですから、月間の借入可能額は以下のようになります。

月間の借入可能額=(500万円×0.3-30万円)÷12 ヵ月=10 万円

次に、「100万円あたりの返済額」とは、100万円を審査金利で借りた場合の月々返済額を示します。返済期間によっても異なるため、ここでは詳細の計算方法を省略しますが、審査金利が3 %、返済期間35年の場合、100万円あたりの返済額は約3,848円になります。

この二つ の数字を借入可能額の公式に当てはめると、借入可能額は以下の通りです。

10万円÷3,848円×100万円=約2,598万円(借入可能額)

ちなみに、住宅ローン以外に借り入れがない場合、借入可能額は約3,248 万円になります。

返済比率を20~25%で求めた額(2,815~3,519 万円)に、ほぼ近しい額であることがわかると思います。

年収別に借入可能額を考える

上記では、年収500万円のケースで借入可能額を求めましたが、それ以外の収入の方でも返済比率を 20~25%くらいで求めた額が、金融機関から借り入れできる融資額に近しい値になります。

ゆとりをもって返済比率を20%とした場合の借入可能額を、年収別にまとめました。なお借入可能額は、2020年現在の金利1.290%、返済期間35年で求めています。

年収300万円の借入可能額:約 1,689 万円

年収300万円の借入可能額の目安は、1,700万円弱です。この額で購入できる物件だと、中古住宅や郊外にある新築住宅など、選べる物件数は限られてくるでしょう。

ただし、自己資金が多い方であれば2,000 万円以上する新築戸建も手に入れられるかもしれません。また、共働きなど家庭全体の収入を増やすことで、借入可能額を多くできる場合もあります。

年収400~500万円の借入可能額:約 2,252~2,815 万円

借入可能額が2,500 万円前後なら、ある程度、希望のエリアで新築物件を手に入れられるでしょう。注文住宅でも、自己資金が多かったり、希望条件に優先順位をつけて取捨選択したりすることで、理想のマイホームがかなうかもしれません。

将来必要となる教育資金など、ライフプランにあわせた資金計画を立てたうえで、予算を算出することも大切です。

年収600~800万円の借入可能額:約 3,378~4,504万円

4,000万円前後の借り入れができる方なら、選べる物件は豊富です。人気のエリアに住むことも可能でしょうし、趣味や志向を凝らした注文住宅を建てることも夢ではありません。

注意点としては、自動車ローンなど他の借り入れが多いと、住宅ローンの借入可能額が少なくなること。他のローン借入額が多い方は、できるだけ減らしたうえで住宅ローンを申し込みましょう。

借りられる金額と返せる金額は違う

これまで説明した通り、借入可能額は利用する金融機関や利用者の借入状況などによっても異なるため、一概にいくらと示すことは困難です。

それに、住宅ローンの支払額を除いた生活費や教育費など、最低限必要な額も人それぞれ違うでしょう。金融機関が借 入可能額を求める際にはこれらの必要経費を考慮しないため、実際に返済できる金額とは異なることを把握しておくことが大切です。

ゆとりを持って返済していくには、無理のない借入額で融資を受けること。返済比率を20~25 %くらいに抑えて求めることをおすすめします。

また、将来を見据えて資金計画を立てることも重要です。たとえば、子どもが成長にあわせて、いつ、どれくらいの教育費が必要になるかといったプランをあらかじめ把握しておけば、住宅ローンの返済が滞るといったリスクも軽減できます。具体的にイメージするには、ファイナンシャルプランナーなどに相談して資金計画を立ててもらうのも一手でしょう。

まとめ

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、家を買ったら終わりではなく買ってからがローン返済のスタートになります。

長ければ35 年にもおよぶ返済期間中をゆとりある生活にするには、借入可能額をできるだけ抑えることが大切です。限度額いっぱいまで借り入れたために、住宅ローンの返済が家計を圧迫するようでは、たとえ理想の家を手に入れたとしても、思い描いた豊かな生活を実現できないでしょう。

将来のライフプランから無理のない返済プランを立てたうえで、自分に適したマイホームがいくらになるのかを検討してみましょう。