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税金の控除や低金利でローンを借りられる!長期優良住宅の魅力

2020.06.25

家づくりをお考え中の方は、「長期優良住宅」という言葉を耳にしたことがあるはずです。

「長期優良住宅」とは、資産価値を長く保つことのできる高品質の住宅を普及させ、世代を超えて住み継がれる、長く安心して暮らせる家を多くの方に提供することを目的とした国の認定基準です。DIホームは、長期優良住宅の認定にも対応しております。

長期優良住宅とはどんな家?

長期優良住宅とは、長期間にわたって良い状態で使用できるよう、建物の性能や維持管理計画などについて定められた認定基準を満たした住宅です。住宅は住戸である一方で不動産という財産でもあるので、長期優良住宅を選択すれば所有する不動産の資産価値を長く保つことにもつながります。

2009年6月4日に施行された「長期優良住宅の普及の推進に関する法律」に定められており、普及を図るために税制上の優遇措置や補助金の支給など、認定を受けるとさまざまなメリットが受けられる仕組みになっています。

一戸建て住宅だけでなく共同住宅も認定対象となっており、2018年までに全国で累計100万戸以上の住宅が認定を受けました。2020年現在では、新築住宅のうち4軒に1軒程度が認定を受けています。

長期にわたり資産価値を保てる住宅にするためには、丈夫で安定した耐久性の高い躯体、定期的なメンテナンス、住む人のライフスタイルに合わせて柔軟に用途が変えられる可変性など、多くの要素が求められます。そこで、劣化対策や耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性など、多項目にわたる認定基準が設けられています。

長期優良住宅の目的

「長期優良住宅認定制度」は、欧米諸国に比べてあまりに短い日本の住宅寿命を問題視するところから生まれました。従来の「作っては壊す」スクラップ&ビルド型社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型社会への転換を目的としています。

日本では税制上、一般的な木造住宅の寿命は22年とされており、多くの住宅が30年程度で価値を失って取り壊されてしまいます。取り壊されないまま、住む人を失って空き家として劣化を待つばかりの住宅も少なくありません。

空き家の増加は社会問題化しつつあり、2015年2月には持ち主に適切な管理を課す「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家対策特別措置法)」という法律も施行されました。せっかく家族が安心して暮らせるよう建てた家が、そんな風に将来家族の負担になることは避けたいですよね。

耐久性や維持管理対策、可変性などの要素を満たした長期優良住宅なら、定期的に適切な手入れをすることで長く住宅の資産価値を保つことができます。子供世代に資産として継承し、住み継いでもらうこともできますし、どうしても不要になれば売却して売買代金をその後の人生の糧にすることも可能です。

長期優良住宅の認定を受けるための条件

長期優良住宅の認定を受けるためには、次のような認定基準を満たす必要があります。

●長期優良住宅認定基準(新築)
劣化対策 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。住宅性能表示制度における劣化対策等級3以上。劣化対策等級は、基礎の高さ、小屋裏・床下換気措置、防湿、防腐、防蟻、防水、配管など、多様な面で厳しい基準が設けられたもの。
耐震性 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修がしやすいよう損傷レベルの提言を図ること。耐震等級2以上もしくは住宅品確法に定める免震建築物。
維持管理・更新の容易性 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)しやすいよう措置が講じられていること。住宅性能表示制度の維持管理対策等級3。
可変性 居住者のライフスタイルの変化に応じて間取りの変更がしやすい措置が講じられていること。
バリアフリー性 将来バリアフリー改修に対応できるよう、共用廊下などに必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー性 次世代省エネルギー基準に対応していること。住宅性能表示制度の断熱等性能等級4。
居住環境 良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合は、これらに適合すること。
住戸面積 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。一戸建て住宅の場合、床面積の合計が75平米以上。
維持保全計画 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。少なくとも定期点検の周期は10年以内。

上記は新築する場合の基準ですが、増改築する建物も基準を満たせば長期優良住宅の認定を受けることが可能です。その場合は、別途定められた認定基準を満たさなければなりません。

長期優良住宅にはどんなメリットがあるの?

ご紹介したように、長期優良住宅の認定制度は住宅の資産価値を長く保てる家の普及を目的としています。そういった家が手に入ることが、認定を受ける最大のメリットです。しかし国が普及を推進しているこの制度は、認定を受けることでさらに次のようなメリットも享受できます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、償還期間10年以上の住宅ローンを組んで一定の基準を満たした住宅を購入した人が受けられる税制優遇制度です。所得金額の制限もありますが、申請すれば10年間にわたり年末借入残高の1%の所得税(一部住民税も)還付が受けられます(令和2年12月までは控除期間を13年間に拡充、11~13年目の控除額は別途計算式あり)。

この制度の控除対象借り入れ限度額は一般住宅だと4,000万円ですが、長期優良住宅の認定を受けると5,000万円に拡充されます。1年あたりの控除額の上限は5,000万円の1%で50万円となり、10年間で最大500万円もの税額控除が受けられるようになります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋といった不動産を取得した人に課される税金です。有償・無償を問わず、売買や贈与、交換、建築などによって取得した場合にかかります。税額は取得した不動産の課税標準額から一定の控除額を引いた金額に、3%の税率をかけて算出されます。

一般住宅の場合は課税標準からの控除額が1200万円のところ、長期優良住宅の場合は控除額が1,300万円に拡充されます。

登録免許税

不動産を取得した場合、法務局で所有権保存登記を行って所有者を明確にします。その際、対象となる不動産の価格に対して課される税金が登録免許税です。一般住宅の場合は不動産の価格に対して0.15%の税率ですが、長期優良住宅の場合は0.1%に優遇されます。所有権移転登記の際も、登録免許税の軽減対象となります。

固定資産税

固定資産税は新築後、床面積が50平米以上280平米以下の住戸に対し、一般の戸建ての場合は3年間、マンションの場合は5年間、2分の1に減額される優遇措置が設けられています。その優遇措置の対象期間が、長期優良住宅の場合は戸建て住宅で5年間、マンションで7年間に延長されます。

住宅ローンが低金利で借りられる

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローン「フラット35」には、良質な住宅に対して一定期間より低金利を適用する「フラット35S」という制度が用意されています。この制度では長期優良住宅の場合、借入当初10年間は基準金利より0.25%低い金利が適用される「金利Aプラン」が利用できます。

たとえば、2020年5月現在、融資率9割以下のフラット35の金利の範囲は年1.3%~2.03%。実際に最も多く適用されている金利は、年1.3%です。
3,000万円の借入額をボーナス返済なしの元利均等返済で、35年で返済する場合、毎月の返済額は8万8,944円になります。
それにAプランが適用されると、当初10年間の返済額は8万5,386円で、11年目からの返済額は8万7,969円。総返済額でも70万円以上の差が出てきます。

これ以外にも、耐震性の高さから地震保険料が割引になる場合もあります。

長期優良住宅に使える補助金

住宅取得者に対してはさまざまな補助金制度が用意されています。その中でも、長期優良住宅を対象とした制度には次のようなものがあります。

制度名 概要 給付額
地域型住宅グリーン化事業 長期優良住宅や低炭素住宅といった、優れた省エネルギー性能を備えた木造住宅を主に新築する場合に交付される補助金です。 110万円/戸(最大)
令和2年度長期優良住宅化リフォーム推進事業 長期優良住宅化リフォームに対する補助金です。 100~300万円/戸

また、2019年度に実施された「次世代住宅ポイント制度」は新型コロナウイルス感染症対応として、対象となる契約期間を緩和しています。やむを得ず2019年度内に契約できなかった場合、令和2年4月7日から8月31日までの契約も対象となるのでポイントの申請が可能となります。

長期優良住宅の申請手続き

長期優良住宅でネックとされるのが、認定を受けるための申請手続きです。認定を受けるには、着工前に施主様もしくは建築会社等が申請を行わなければなりません。住宅完成後も点検が入りますし、維持保全計画の策定が認定基準に含まれているため、その計画にのっとった点検や修繕が必要となり、点検・修繕の実施後は都度記録を取って保存していくことになります。

認定を受けるための技術審査や認定のための手数料もかかるので、「性能が良い家は欲しいけど、面倒くさいことはしたくない」という場合、認定基準を満たした住宅を建てても申請手続きを行わないケースもあります。

ただし、認定を受けていない場合は税制上の優遇措置や金利軽減などは受けられません。

まとめ

DIホームではお客様のご要望に柔軟にご対応しておりますので、詳しい仕様などに関するお問い合わせでも、手続きに関するご相談でも、お気軽にお問い合わせください。